Interview avec Stéphane ERAY : Assurer la rentabilité sur un achat immobilier

Bonjour Stéphane, pourrais-tu nous dire ce qu’il faut prendre en compte pour obtenir une rentabilité optimale sur un achat immobilier à Paris ?

Bonjour, la première chose à prendre en compte est évidemment le prix, si l’appartement que vous allez acquérir est en dehors du prix au m2 du marché, vos marges seront restreintes, il faudra donc bien comparer les prix des biens similaires vendus récemment dans le même secteur pour pouvoir négocier un prix juste, il ne faut pas oublier de comptabiliser les dépenses comme les charges et les futurs travaux avant de se lancer dans la négociation mais aussi il faut faire attention à la taxe foncière.

Pour mieux se projeter sur le potentiel de plus-value, il faudra tenir en compte les avantages que l’appartement offre, s’il est proche des commerces, des écoles, transports, s’il compte avec une terrasse ou des balcons, s’il a une belle vue, la sécurité du quartier et de l’immeuble… tout cela et l’historique de l’évolution du prix au m2 pourra vous donner une idée de ce que vous pourriez attendre dans le futur.

Pourrais-tu nous dire quels types de biens sont les plus adaptés à chaque stratégie de retour sur son investissement locatif ?

Tout va dépendre de votre projet et de votre situation, vous pouvez vous concentrer sur la rentabilité de vos loyers, sur les avantages fiscaux, la possibilité d’y habiter ou de loger vos enfants à terme ou encore sur la plus-value du bien au moment de revendre.

Les petites surfaces comme les studios ou petits 2 pièces par exemple, permettent d’avoir des rotations de locations plus fréquentes, si vous le louez en meublée de longue durée, vous pourrez obtenir des loyers plus élevés et de plus si vous laissez la gestion à un professionnel vous pourrez déduire une bonne partie des dépenses.

Concernant les appartements plus grands, ils présentent moins de « turn-over » donc ils sont plus adaptés pour une stratégie centrée sur la plus-value, les familles qui occupent généralement ces types de biens, sont plus stables et ont une tendance à rester au moins pour le temps d’un bail traditionnel de 3 ans. Pour mieux optimiser un tel investissement, il faudra que le loyer de l’appartement rentre dans les prix corrects du marché pour éviter des périodes vacants trop longs.

Si votre but est plus orienté à la défiscalisation, il existe des dispositifs comme l’investissement Pinel qui vous permettent d’avoir une réduction d’impôts d’entre 12% et 21% du prix du bien, ces dispositifs ont plusieurs conditions à étudier selon votre profil d’acquéreur et conditionnent les loyers à des plafonds de prix par zone.

Avec la situation actuelle est-ce que Paris est en train de perdre de la valeur ?

Paris, sera toujours Paris, il est vrai que de plus en plus de parisiens quittent la ville pour la banlieue ou pour partir en province, l’arrêt des activités pendant les confinements ont ralenti le marché, mais j’estime que cela est passager et que les opérations immobilières et les prix se remettront rapidement grâce à des nouveaux acteurs qui feront l’équilibre, par exemple les personnes qui après le Brexit cherchent des alternatives pour leurs investissements, où ceux qui vont opter pour changer leurs investissements de risque sur des valeurs plus sûrs comme la pierre pour profiter des taux historiquement bases. L’investissement immobilier est un projet de longue durée qui en plus de vous permettre d’obtenir des revenus chaque mois, il se rajoute à votre patrimoine, c’est toujours une bonne décision de devenir propriétaire donc je vous encourage à le devenir.

Vous voulez vous lancer dans un projet immobilier et vous ne savez pas par où commencer, où vous êtes propriétaire de plusieurs biens et vous cherchez un professionnel pour vous aider avec la gestion ? Contactez-nous, Les Studios de Paris est une agence spécialiste du marché locatif parisien, nous serons ravis de vous accompagner et de vous conseiller tout au long de votre projet, prenez contact directement avec Stéphane Eray ou avec notre Directrice de l’Agence Marion Masbonson et posez-nous toutes vos questions.

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